融水苗族自治县人民政府

行政复议决定书

 融水政行复〔2025〕2号

    申请人：梁XX，女，苗族，19XX年XX月XX日生，现住融水苗族自治县安陲乡江门街XX号。

被申请人：融水苗族自治县安陲乡人民政府。

法定代表人：肖XX，乡长。

第三人：梁XX，男，苗族，19XX年XX月XX日生，现住融水苗族自治县安陲乡江门街XX号。

申请人不服被申请人2024年XX月XX日为第三人发放的《农村宅基地批准书》（农宅字450225210202XXXX号），于2024年12月27日向本机关申请行政复议，本机关依法予以受理。

行政复议请求：撤销被申请人安陲乡人民政府发放的《农村宅基地批准书》（农宅字450225210202XXXX号）。

申请人称：一、申请人于2011年3月19日与原房主邓XX签订房地产买卖契约，合同里明确了四至界限，申请人合法取得使用权。被申请人向第三人发放农村宅基地批准书，将申请人合法拥有使用权的面积划给第三人梁XX，未告知申请人，侵犯了申请人的合法权益。二、被申请人办理发放《农村宅基地批准书》（农宅字450225210202XXXX号）程序违规，应依法撤销：1．审批流程违规、缺乏充分的公示程序；2．被申请人向第三人核发两本同号不同内容的农村宅基地批准书；3．被申请人提供的村民小组初审会议记录及申请表载明“建房类型”为“原址翻建”，但第三人建房明显超出了原址，属于扩建而不是原址翻建；4．“一户一宅证明”各部门签署时间存在明显错误；5．申请表“是否征求相邻权利人意见”一栏勾选“是”，但申请人并未收到任何个人、部门征求意见；6．第三人房屋建设规模存在超标问题；7．第三人存在擅自改变土地性质建房的问题；8．被申请人明知申请人与第三人之间纠纷已进入诉讼阶段，在纠纷未明情况下仍违反《广西壮族自治区农村宅基地审批管理办法》相关规定向第三人核发了乡村建设规划许可证，应依法撤销；9．存在先建后批行为；10．第三人存在一户两宅，被申请人为其核发乡村建设规划许可证违法，应当依法撤销。

被申请人称：一、第三人所申请的农村宅基地是在原有宅基地和江门村江门村民小组集体土地上建设，并有系列符合农村宅基地和建房申请程序，被申请人按要求对其申请材料、申请条件等方面的审批，认为该户符合农村宅基地申请条件；申请人户非江门村江门村民小组成员，被申请人合法的乡村建设规划许可证未侵占到申请人户持有的国有土地用地范围，未侵害其合法权益。被申请人并未收到申请人提到的与邓XX签订的《房地产买卖契约》。二、1．由于外出务工人员较多，村民小组会议到会20人，村民小组初审会议记录47人签字是会后村民小组找各户签字以达到三分之二以上村民小组代表签字要求，且在公示期及建房期，未收到群众异议。2．江门村江门村民小组已在江门屯村务公开栏进行公示，村级公示无需乡人民政府公章；第三人申请材料有修改痕迹为填写有误修改，但依旧符合农村宅基地的建设要求层数不高于四层，建筑面积不超过450平方米。3．乡村建设规划许可证两份批准书是因梁XX家人口述四邻时错录为“韦XX”，现已更正为“韦XX”，以更正后的为准。4．改扩建是在原有房屋的基础上进行改造建设；原址翻建是房屋损毁或拆除后，重新建造。5．村民宅基地一户一宅证明，日期签署并未有必然的先后关系。三方皆为核实后签署，并未有证据表明梁XX户存在一户多宅情况。6．原安陲乡乡村建设综合服务中心与综治中心的工作人员就四邻问题多次到现场进行调解，双方当事人都在场，不存在没有征求梁XX户意见的情况。7．按照《融水苗族自治县农房建设规划管控办法》第二章第九条规定：农村村民宅基地面积每户不得超过150平方米。新增和扩建农房在符合规定宅基地用地面积前提下，每户建筑面积不得超过450平方米。梁XX户申请的宅基地占地面积为135.75平方米，建筑面积为420平方米，并未超过规定面积。8．梁XX申请的宅基地用地红线范围内均为建设用地，并未占用旱地建房。如有使用耕地建房，在未取得“农转用”审批批复的情况下，无法通过宅基地审批系统，办理不了农村宅基地批准书、乡村建设规划许可证。9．梁XX户与梁XX建房的用地边线存在纠纷情况，经安陲乡乡村建设综合服务中心工作人员核实，梁XX户建房范围并未侵占到梁XX户所购买的国有土地用地范围。原安陲乡乡村建设综合服务中心与综治中心的工作人员多次到现场进行调解无果，2024年7月31日调整组成员贾XX（乡调处办副XX）、张XX（社会治安综合治理中心XX）、白XX、杨XX（乡村建设综合服务中心副XX）再次到现场调解，双方达成口头协议：梁XX户通知原户主邓XX到现场指认所购买的用地范围及其可能存在协议约定的其他内容，约定时间为10天内，在此期间梁XX户暂停建设行为。十天约定时间过，梁XX及其家属依旧没联系邓XX到场指正，也未提供合理的证据及解释故而我乡按照正常程序办理乡村建设规划许可证。10．梁XX户确实存在先建后批情况，原安陲乡乡村建设综合服务中心针对该问题于7月31日下达停建通知书。11．未发现梁XX除此宅基地以外的房屋，申请人也并未提供相关证据。综合看来：安陲乡人民政府为梁XX核发《农村宅基地批准书》（农宅字450225210202XXXX号）不应予以撤销。

第三人梁XX未提交书面意见和书面证据材料。

经审理查明：2024年4月24日，第三人向被申请人提出建房申请，被申请人依据《关于规范农村新增宅基地审批和建房管理的通知》（桂自然资发〔2020〕70号）的规定告知第三人：必须以户为单位向所在的村民小组提交《农村宅基地使用承诺书》、《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》，由江门村民小组初审公示、经江门村民委员会审查后提交给被申请人审批，符合规定条件方可核发《农村宅基地批准书》与《乡村建设规划许可证》。

2024年4月24日，第三人提交给村民小组的《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》中载明梁XX户5人拟申请“宅基地面积145㎡，房基占地面积130㎡，住房建筑面积420㎡，建筑层数4层，建筑高度13.7米，原址翻建”，是否征求相邻权利人意见栏填写“是”。江门村民小组初审时召开了村民小组会议，经集体讨论形成《村民小组初审会议记录》，同意该户原址翻建。该会议记录载明会议时间为2024年4月10日，参加会议代表人数20人，签字人数47人。梁XX户5人拟申请“宅基地面积150㎡，建筑层数4层，住房建筑面积450㎡，原址翻建”。会议结果在江门村民小组村务公开栏上进行了公示，《农户申请宅基地建房公示》内容为梁XX家庭成员5人，拟申请“宅基地面积150㎡，建筑层数3层，住房建筑面积450㎡”。2024年5月，第三人在未取得建房批准的情况下开始建房，2024年7月31日被融水苗族自治县安陲乡综合行政执法队查处，作出《责令停止违法行为通知书》（安陲乡综合行政执法责停字〔2024〕XXX号），责令其立即停止违法行为，听后处理。申请人与第三人也因建房发生邻里纠纷，经被申请人多次调解未果。后申请人向融水县人民法院提起民事诉讼，请求责令第三人排除妨害。2024年9月20日，被申请人在第三人申请的《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》中乡镇人民政府审批意见栏，签署“同意”并加盖公章,同日向第三人核发乡村建设规划许可证(乡字第4502252024XG043XXXX号)、《农村宅基地批准书》（农宅字450225210202XXXX号）,“批准用地面积135.75平方米，其中：房基占地面积135平方米”。申请人在与第三人民事诉讼期间知悉被申请人向第三人核发《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》，申请人不服，向本机关提起行政复议。

另查明：申请人系融水县安陲乡乌吉村乌棚屯村民小组村民，2011年3月20日购买了安陲乡江门村江门村民小组村民邓XX位于江门街80号的住房及厨房，占地四至界限为：东至梁XX房屋（第三人父亲）、西至马XX房屋、南至张XX菜园脚、北至公路（街道）。2016年，上述房屋办理了不动产权登记，过户到申请人名下，东面与第三人房屋相邻。第三人获批的宅基地建房类型为原址翻建，建房宗地图绘制的宅基地范围与原址范围不符，已超出原址界限。被申请人将申请人与第三人房屋交界处通道规划给第三人梁XX建房，申请人认为许可前未征求相邻人意见，侵犯了申请人的合法权益。被申请人发放《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》未按照规定公开。

上述事实有下列证据证明：1．行政复议申请书；2．申请人身份证明材料；3．行政复议答复书；4．《关于规范农村新增宅基地审批和建房管理的通知》（桂自然资发〔2020〕70号）；5．《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》；6．《江门村江门村民小组初审会议记录》；7．《农村宅基地使用承诺书》；8．《融水县农村村民宅基地一户一宅证明》；9．《农户申请宅基地建房公示》；10．《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》；11．《乡村建设规划许可证》（乡字第4502252024XG043XXXX号）；12．《农村宅基地批准书》（农宅字450225210202XXXX号）；13．责令停止违法行为通知书；14．《房地产买卖契约》；15．桂（2016）融水县不动产权第0000XXX号不动产权证书；16．融水集建（91民）字第XX号集体土地建设用地使用证；17．现场核实调解照片18．相邻纠纷案件调解笔录；19．融水县人民法院调解情况登记表、传票；20．地类分析图；21．复议听证庭审笔录；22．当事人委托书；23．听取意见笔录。

本机关认为：根据《关于规范农村新增宅基地审批和建房管理的通知》（桂自然资发〔2020〕70号）的规定，被申请人系乡镇人民政府，其有权审核批准本辖区农村村民住宅用地。被申请人应严格审查农村村民建房是否符合条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准，是否经过村组审核公示等内容。本案被申请人审核的《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》、《江门村江门村民小组初审会议记录》、《农户申请宅基地建房公示》中报建的房屋层数、建筑面积前后不一致，审批日期、公示日期次序不符合逻辑。被申请人未实地核实第三人是否确属原址翻建，未履行充分的调查核实程序。被申请人许可扩大面积的地基属何种地类，是否符合规划均无证据证明。颁发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》前未征求相邻权利人意见，也未作依法公开。且被申请人在申请人与第三人因建房引发的纠纷尚未妥善解决前，争议尚在人民法院民事诉讼阶段，向第三人颁发《乡村建设规划许可证》、《农村宅基地批准书》是违反程序正当原则的。

综上，被申请人安陲乡人民政府2024年9月20日发放的《农村宅基地批准书》（农宅字450225210202XXXX号）事实不清，证据不足，程序违法。根据《中华人民共和国行政复议法》第六十四条第一款第（一）、（二）项的规定，本政府决定：

撤销被申请人2024年9月20日发放的《农村宅基地批准书》（农宅字450225210202XXXX号）。

如对本决定不服，可以自接到本决定之日起15日内，向柳州市中级人民法院提起行政诉讼。

                 融水苗族自治县人民政府

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